世邦魏理仕Q2台灣商用不動產市場觀察：商辦租賃、買賣市場兩樣情，理性評估所見略同

有鑑於國內經濟成長持續放緩，央行於今年第二季決議暫停升息，但祭出第五波選擇性信用管制，顯示抑制房市投機行為的決心。世邦魏理仕研究部預期，在潛在買方保持觀望的情況下，今年全台大型土地及商用不動產投資額將較去年衰退25%-35%。台北辦公室租賃市場上，企業租戶普遍對於資本支出計畫抱持謹慎態度，短期內搬遷需求維持疲弱，預測台北平均空置率將於年底升至近五年新高。

據世邦魏理仕研究部統計，2023年第二季全台大型商用不動產成交金額約新台幣510億元，較上年同期大增54%。備受市場矚目的新光一號六筆標售案，成功於本季全數標脫，總計為投資市場挹注新台幣306億元的成交額，涵蓋了辦公室、零售與混合使用型資產，其中天母傑仕堡大樓以近新台幣117億元坐穩上半年最大筆不動產交易。

各類商用不動產中，第二季以辦公室占整體成交額近三成居多，而廠房與廠辦成交金額則分別較上年同期增長71%、79%，反映儘管台灣出口表現尚未回暖，工業地產的剛性需求仍在。世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學表示，過去數月內，可見部分具雄厚實力的自用型企業積極把握北台灣成熟工業區物件釋出機會，包含取得預售廠辦大樓樓層，以趁早佈局未來產能與研發空間需求，然而目前買賣雙方的預期成交價仍有相當落差，將不利下半年工業地產成交量提升。

大型土地交易市場上，今年第二季投資金額共計新台幣276億元，較上年同期驟降約四成，其中建商購地金額年減42%至新台幣僅189億元，一反前三年交易熱絡的盛況。土地市場自去年起快速降溫，已寫下連六季負成長，由於央行信用管制持續發威，房市買氣下滑，多數建商對於土地開發已改採保守策略，部分業者更選擇處分土地以充實營運資本。

2023年第二季台北主要商圈優質辦公室總淨去化量約-1,280坪，連續兩季呈現負值，主要受到A辦市場拖累。市中心A辦連三季總空置面積上升，A辦平均空置率走高至8.2%，影響A辦租金成長趨緩；本季A辦平均租金為新台幣3,019元/坪，較去年同期增加1.6%。另一方面，近幾個月來B辦租賃需求愈趨穩定，B辦平均空置率下探至22年新低，帶動B辦平均租金溫和升至新台幣1,883元/坪。

世邦魏理仕研究部主管李嘉玶指出，整體A辦租賃需求不振，市場上租賃交易以續約案件為主，此外，有意減少辦公室空間的外商租戶數量有增加之趨勢，加上近年來高漲的辦公室復原與裝修費用，將導致未來數月內A辦搬遷需求更顯疲弱。今年全年台北市中心辦公室市場預計將新增約49,700坪的可租賃面積，在租賃動能不足的情況下，預測市中心A辦平均空置率將於年底升至逾11%。未來五年內，台北主要商圈及逐漸崛起的南港地區將共同迎來前所未有的新供給潮，預期台北辦公室租賃市場將於明年初轉為較有利於承租方的格局，而吸引或續留大型租戶將是未來數季A辦房東最關注的議題。