世邦魏理仕：2024年商用不動產市場回穩 租賃及投資興趣均增溫

CBRE世邦魏理仕台灣，今(19)日發布2023年商用不動產投資與租賃市場最新數據，並分享對於2024年市場前景的看法。世邦魏理仕台灣總經理林敬超表示：「歷經連兩年大型不動產投資金額呈雙位數下滑後，明年在央行貨幣政策趨於穩定、國內經濟成長加速之下，整體投資人信心將逐漸改善，2024年投資市場成交量有望小幅成長。此外，台北商辦租賃活動自今年下半年起逐步增加，隨著數位經濟持續發展，明年網路科技業需求可望增強，有助整體空置情勢維持在可控範圍。」 

據世邦魏理仕研究部統計，截至12月17日為止，2023年全台大型土地及商用不動產成交金額總計近新台幣2,558億元，較上年同期下滑23%。分析衰退主因，主要係土地市場大幅降溫，本土建商受到貸款限制、房市震盪等利空因素的影響，購地力道明顯減弱，而近年工業土地價格漲幅大，亦影響製造業廠商購買意願，導致全年土地買賣金額僅新台幣1,239億元，與去年相比衰退41%，寫下六年來最低交易量。 

另一方面，商用不動產市場逆勢成長，今年迄今成交總額共計新台幣1,319億元，小幅年增7%，主要係受惠於新光一號資產處分案順利標脫及國內企業自用需求維持穩健。觀察今年商用不動產市場，非地產企業購買金額佔總成交量六成，合計斥資新台幣806億元，其中自用需求即貢獻新台幣655億元。當中可發現，預售辦公室產品因具備財務及空間規劃上的優勢，而獲得不少企業主青睞，今年內成交近新台幣294億元，較去年大增100%，如崇越科技、新加坡商鴻運科及輔信科技等企業皆大手筆購入位於雙北的全棟預售廠辦或辦公大樓。 

針對2024年投資市場表現，世邦魏理仕研究部主管李嘉玶指出：「明年台灣央行政策利率可能維持不變，而此意味著保險業礙於最低收益率高達2.845%，未來數季投資量能難以放大，將持續於商用不動產市場上位居弱勢，2024年投資市場重心仍將以企業剛性需求為主。若以不動產類別來看，世邦魏理仕最新投資人意向調查結果顯示，64%受訪者偏好可穩定收租的收益型不動產，位於成熟地區的辦公室及工業物流資產將是明年的熱門投資標的。」 

在辦公室租賃市場上，2023全年台北市中心優質辦公室淨去化量總計6,253坪，顯示市場逐漸擺脫需求低迷的窘境。然而，由於今年共有約26,600坪之新供給釋出至市場，第四季平均空置率較去年底增加1.5個百分點，升至5.1%。觀察最新租金表現，第四季台北A辦及B辦平均租金分別為每坪新台幣3,036元、1,888元，均呈現緩升格局。其中A辦市場平均租金年增率僅1%，為2018年來最低成長，而過去向來是市場最大驅動力的信義基隆區A+辦公大樓，今年內租金漲幅僅約0.5%，顯示外商租戶強調成本控管的趨勢，已對A辦租金成長動能造成影響。 

世邦魏理仕顧問暨交易服務部主管李智偉表示，2024年整體租賃需求將因經濟表現好轉而有所上升，然而未來一年台北市中心辦公室新供給合計逾2.7萬坪，使得平均空置率將小幅增加至5.8%。有鑑於市場上高達近八成優質商辦的空置率低於3%，預料2024年多數房東仍將握有談判優勢，平均租金將維持和緩上揚走勢。考量未來數年市區新增供應持續增加，部分A辦大樓房東為避免流失租戶及縮短招租期，中短期內將維持租金開價不變，甚或在租賃條件上釋出更多彈性。