瑞普萊坊發布最新《活躍資本》報告 住宅市場進入理性調整期 商用市場動能仍強

全球獨立不動產顧問公司萊坊（Knight Frank）發布最新亞太版《活躍資本》報告。因應後疫情時代的貨幣緊鎖及需求調整，投資市場出現五大趨勢：

一、 資金動能強，交易量創新高：因應供應鏈重組，以及鎖定各大門戶城市的新興區域型基金流入市場，多元化投資、通膨避險，預計今年會有570億美金的破紀錄「乾火藥」（dry　powder）點燃亞太地區的不動產市場。

二、 風險曲線抬升，拉高轉手動機：升息、成本、通膨、餐旅業及零售業復甦、高級辦公室的吸引力、轉進永續題材的物業，都強化市場買賣動機。

三、 強勢美元領軍：創20年新高的美元指數，意味著來自美國的投資者挾強勢美元的威力，扮演更重要的角色。根據萊坊的資本引力模型（Gravity Model）推估，來自美國的買方將成為亞太地區66%金額的投資人。

四、 辦公室是主流產品：租賃良好的辦公資產將吸引防禦型投資者，作為有效的抗通膨工具。預計到 2022 年，辦公領域將佔跨境投資額的三分之二以上。隨著越來越多的員工重返辦公室，會催化更活躍的租賃市場。

五、 物流成為後疫情時代投資新歡：疫情確立了物流、出租住宅、數據中心的在居家工作階段的強大需求，物流更將成為各國投資布局的核心產品。

瑞普萊坊總裁曾東茂分析，受到升息循環、超額供給、政策管制、成本壓力等影響，上半年六都房屋交易量131,505棟，年減2.2%，6月單月更是下修14.9%，連帶影響土地投資剩882億元，年跌4成，是5年新低。過去三年每年3000億以上、累計破兆的土地交易，堆出近50萬戶的新增住宅供給，是1995年以來新高。在胃納量有限的條件下，住宅市場雖有修正的陣痛，但應可安全軟著陸。

相對於建築投資、住宅交易降溫，商用不動產665億的規模僅較去年同期微縮2.8%，在自用、置產抗通膨的需求引領下，更有機會把市場的餅做大，仍大有可為。

新任總經理蘇銳強說明，根據萊坊的調查，投資人最關注的台北市核心投資產品是市中心（CBD）辦公室、物流中心；次核心產品是內科、南軟、未來北士科最熱門的生技實驗室、資料中心、整棟廠辦；能夠創價的是酒店式公寓；深具轉用、活化的是旅宿業及零售業。只要能克服庫存有限、屋主惜售、價格認知差距拉大、快速升息的限制，商用市場甚至還有機會超越去年榮景。舉例來說，七月還沒過完，台北市就成交基泰國產實業及精英電腦兩棟大樓，而國產署的地上權標售也獲得全聯、麗寶集團的青睞，顯示商用市場的剛需持穩，升息循環反而加速買賣雙方重新佈署，前景可期。